俗语有言，小物业大民生，矛盾不大影响极深，此类纠纷虽涉案金额不大，但矛盾隐患却不小，处理不当容易引发连锁社会问题。近期，淮滨法院高度重视“六防六促”专项行动，狠抓工作落实，诉讼服务中心速裁团队及专职调解员群策群力，靶向施策，多措并举，成功化解了一系列物业服务合同纠纷，做到了“防物业纠纷、促小区和美”。

案情回顾

原告信阳某物业服务公司为淮滨某小区物业服务公司，于2013年与该小区开发公司签署了《前期物业服务合同》，一直服务至2021年8月，蔡某作为该小区业主在享受物业公司服务的同时自2013年4月起就拒交物业费，原告遂起诉至法院请求判令被告支付拖欠的物业费5676 元。被告辩称对合同有异议，且未享受到原告提供的物业服务。另外，该物业公司还同时分别起诉了该小区的另外24名业主。

法院审理

经审理查明，原告与该小区开发公司签署了《前期物业服务合同》，合同签订后原告为小区提供了基本的物业服务，主要包括小区的日常垃圾清理、日常卫生打扫，向有关部门积极反映道路积水、房屋漏水，日常治安维护等，但也同时存在物业管理混乱，安保措施不到位，公共设施管理维护不足等问题。因此酌定被告蔡某向原告交纳物业费（以本院审理查明的 5337.4 元为标准）的 60％，共计 3202.44 元。

庭审中，法官抓住“审理一案、教育一片”的机会，向双方当事人及多名参加旁听的小区业主释法明理，耐心调解，将物业费金额调整到双方都满意的比例，部分业主当庭主动缴纳了拖欠的物业费。一天后，又有多名业主主动联系承办法官，在法官的见证下，业主按比例向物业服务公司缴纳了拖欠的物业费，双方握手言和。至此，该物业公司起诉业主的25起物业服务合同纠纷案件，判决1案，调解后法院出具调解书结案5件，经法院调解主动履行后撤诉结案19件。

法官说法

小区业主与物业公司间的物业服务合同纠纷频发，业主常以物业服务不到位为由要求减免费用。虽然每位业主均有权依据自己的标准对物业服务进行评价，但物业服务具有公共性，在相关费用的交纳及减免时，不能仅仅依据某个或某些业主的评价，还需要考虑全体业主的整体利益。物业公司只要提供了物业服务，业主就应当按照约定支付物业费，物业服务确实存在瑕疵的，物业公司应当承担违约责任，相应减少业主的物业费，但这不能成为业主拒不支付物业费的抗辩理由。

根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》等规定，涉及物业费收费标准的调整，应当由业主共同决定，并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主如主张物业公司服务严重不符合合同约定的，可以通过解除原物业服务合同，成立业主委员会重新选择新的物业服务公司提供服务。

普法时间

《中华人民共和国民法典》第九百四十二条第一款规定“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全”。

《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款规定“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费”。