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论房屋优先购买权及对物权变动的影响

  发布时间:2009-10-22 08:33:30


    论文摘要:

    随着《物权法》的颁布实施,房屋优先购买权纠纷的案件越来越多,依法保护当事人的优先购买权,稳定现实生活中的物权转移,对于物尽其用,更好发挥物的利用效率有重大的现实意义和法律意义。本文着重从三个方面进行阐述,一是结合法律规定和审判实践阐述了房屋优先购买权的法律本质;二是阐明了承租人或房屋共有人行使房屋优先购买权的法律要求;三是结合司法实践论述了优先购买权对物权变动产生的影响。

    以下正文:

    房屋的优先购买权,是指房屋所有人(出卖人)出卖其房屋时,房屋的共有人、承租人或法定的其他人在同等条件下,有优先于其他购买人购买房屋的权利,主要包括承租人的优先购买权和共有人的优先购买权。我国法律有关房屋优先购买权的相关规定主要有:国务院1983年颁布的《城市私有房屋管理条例》第11条规定,房屋所有人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人,承租人在同等条件下,承租人有优先购买权。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第118条有相同的司法解释。《合同法》第二百三十条也规定了房屋承租人对出租的房屋有优先购买的权利。这是承租人优先购买权的法律依据。《民法通则》第78条第3款和最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》的司法解释第92条规定了共有人优先购买权,适用于按份共有,对于共同共有,只有在共同共有财产分割后,且财产属于一个整体事配套使用时,共有人出售财产时,其他共有人才有优先购买权。这是因为,共同共有关系存续期间,共同共有人不能在共有财产中确定自己的份额,不能转让自己的权利,因此也就不存在优先购买权。近年来,由于物权的观念深入人心,国家对物权的保护及对物权的变动更加规范化和法制化,因此《物权法》也在第101条规定按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或动产份额,其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。

    尽管多部法律都有关于优先购买权的规定,但规定的很原则笼统,在物权法实施前,人们对房屋的优先购买权的认识很抽象,有的甚至无视该项权利的存在。由于法律规定有漏洞,权利人行使该项权利时也感觉底气不足,法院在审理相关案件时更是由于对优先购买权的理解、适用不统一,而仁者见仁,智者见智。本文笔者想从优先购买权的法律本质出发,探究优先购买权的法律特征,认识优先购买权的法律效力,发现优先购买权对物权变动的影响,寻找对优先购买权的保护途径,体会在目前的经济社会发展的大环境下,优先购买权所具有的现实意义和社会意义,保护当事人的权利,维护社会经济的交易安全,保障物权变动的合法稳定。以此运用到审判实践,从而在审理该类案件时达到司法效果与社会效果的统一。

    一、房屋优先购买权的法律本质

    想要准确把握优先购买权法律性质和效力,应从规范意旨角度来考虑。法律规定按份共有人优先购买权主要是为了稳定共有关系;保护共有财产的完整与安全;减少共有人数量,增强物的利用效率。规定房屋承租人优先购买权主要目的,一是与“买卖不破租赁”规则目的一致,是为了稳定租赁关系,使承租人不因租赁房屋产权转让仓猝间无房可住;二是为了促进物的利用效率,减少承租人对该房屋投入的浪费,而且房屋所有人和使用人同一,也增强房屋利用效率。可见,按份共有人优先购买权和房屋承租人优先购买权都是为了保障权利人优先取得物的所有权。

    无论从社会一般人角度,还是从规范意旨角度看,优先购买权都应该具有三项主要法律效力,首先要能成立买卖合同,否则“购买”便是无稽之谈;第二合同权利要能优先实现,这是“优先”应有之义;第三要能实际取得物权,这是权利所蕴利益的最直接体现。这三项主要效力可分别称为形成效力、优先效力和追及效力。形成效力,即权利人可依单方意思表示使法律关系发生、变更和消灭,并产生各种权利及请求权,而相对人则受到拘束,必须容忍和接受此法律效果。优先购买权的形成效力表现在出卖人与第三人成立买卖合同关系时,权利人主张优先购买权就能使其与出卖人之间按同等条件产生买卖合同关系,并产生债权请求权。优先效力,一般认为,是指物权优先于债权的效力,债权之间不具优先效力。但按优先购买权法律规定,按份共有人、房屋承租人基于与出卖人之间形成的买卖合同关系具有的债权,与第三人对出卖人的合同债权相比,却具有优先实现的效力。基于优先效力,优先购买权人可以排在第三人前面,要求出卖人向其转移所有权,以实现其债权。追及效力主要体现是,如果出卖人基于与第三人之间买卖合同向第三人转移了所有权,优先购买权人可主张出卖人与第三人间物权变动行为无效,使物权回复至该物权变动行为之前的状态。

    法定优先购买权具有三项主要法律效力,从中可以看出它具有两重性质,既是形成权又是准物权。出卖人与第三人成立买卖合同时,优先购买权人即可凭单方意思表示依同等条件与出卖人形成买卖合同关系,并有权要求优先实现此合同债权,出卖人与第三人买卖合同的效力不应因优先购买权人行使权利而受到影响。当事人行使优先购买权和法院保护优先购买权,都应就个案将抽象的权利规定具体化,这是优先购买权得以实现的基础。法院在处理优先购买权案件中,把握同等条件确定权利人与出卖人间合同的主要条款是关键,合同确定了,当事人才能据以履行,法院才能据以作出强制履行的判决。

    二、行使房屋优先购买权的法律要求

    (一)承租人优先购买权的法律要求

    1、行使人必须与出卖人有合法的租赁关系。合法的租赁关系是承租人(也即优先购买权的权利人),行使先买权的法律基础,有人认为租赁合同还必须登记才能行使优先购买权,笔者认为,租赁合同法律要求必须以登记才能生效的先买人欲行使此权应有登记备案的租赁合同,若是一般的租赁合同,法律无强制性规定,不以登记为生效要件的租赁合同,承租人应当可以行使优先购买权。

    2、出卖人没有依法在出卖的三个月前通知承租人。这是对出卖人的时间限制,提前三个月通知,承租人表示放弃的,无优先购买权,也是保护承租人优先购买权的合理期限,若是不足三个月通知承租人,则出卖人与第三人的买卖合同因违法而当然无效。

    3、承租人非明确表示放弃的,则保留优先购买权。出卖人在承租人明确表示放弃先买权之前,不得出卖提租房屋,否则就将导致出卖合同无效。

    4、承租人在同等条件下的优先购买权。同等条件是指承租人在主张优先购买权时,所享受的各种条件,应于第三人与出卖人所签订的合同条件一样,主要是指价格方面。该同等条件与共有人优先购买权人的同等条件相一致,这在下文详述。

    (二)共有房屋优先购买权的法律要求

    一是共有关系的存在。共有优先购买权人行使优先购买权时共有基础存在,若不存在则不享有优先购买权。另外出卖人的共有份额必须是明确无争议的,若共有关系中的共有份额不确定,则应首先确定各自共有份额。其次,出卖人共有财产必须是没有被司法机关和行政机关采取控制性措施和处分性措施的财产。如共有房屋中,出卖人的共有份额若被司法机关和行政机关查封或将被强制执行。根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条第二项的规定:“司法机关和行政机关依法裁定,决定查封或者以其他形式限制房地产权利的不得转让”的规定。优先购买权人在司法机关、行政机关对该项财产处置前不能行使优先购买权。

    二是共有优先购买权人行使优先购买权人必须受“同等条件”限制。“同等条件”必须是按照通常交易习惯的同等条件,有约定则遵从约定。如价格条件相同,优先购买权人可行使优先购买权。支付条件,如是即时支付还是分期支付,若是价格相同都是即时支付,共有人优先购买权人则可行使优先购买权,若分期支付,优先购买权人与第三人分期付款期限相同则可行使优先购买权,否则即不具备同等条件,即不能行使优先购买权,另外优先购买权人行使优先购买权必须在合理期限内行使。我国法律现没有对优先购买权人的合理期限作出明文规定。但应根据出卖标的物的特点确定合理期限,给优先购买权人以足够的筹款等行使优先购买权的必要准备期限,同时也要综合考虑出卖其份额的具体客观情形,不能使优先购买权人无限制期限的行使优先购买权。若是不需要登记的动产应以一个月以内酌定合理期限,若是不动产或需要登记的动产,可参照《民法通则意见》第118条规定:“出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人,承租人在同等条件下享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”参照以上规定,综合考虑出卖人的利益和享有优先购买权人的优先权的保护。

    三、优先购买权对物权变动的影响

    优先购买权表面上是一种债权,实际上是一种准物权,说其是一种债权是因为无论是承租人还是共有人,其权利义务的指向是相对的,即出租人和共有人,但因该种权利内容受侵犯,是由承租人或共有人与其他任意第三人共同形成的,其又有对世性的特征,因此,其又有物权属性。所以说其是一种准物权。优先购买权的行使与否,能够导致物权的变动与否,也即无论是承租人出卖房屋,还是共有人出卖房屋,只要没有考虑到优先购买权人的优先购买权,就造成了该项权利的侵害,则权利人行使该权利时,有追及效力,出卖人的行为因违反法律规定而无效。同时,导致与第三人的买卖合同无效,近而导致所设定的物权效力无效,物权转移无效,物权没有变动。这是为什么呢?我们可以痤物权变动的原因中寻找答案,从物权理论上说,物权变动的原因有法律行为、事实行为以及自然事实等,由于非基于法律行为的物权变动,大都由法律直接规定,所以容易引起纠纷和异议的是,法律行为导致的物权变动。法律行为又有合法的法律行为、不合法的法律行为及效力待定的法律行为,但只有合法的法律行为才能产生物权变动的法律效果,侵犯他人优先购买权的行为或是违反法律规定的行为,都是不合法的法律行为。所以,出租人或共有人在无视承租人或其他共有人优先购买权的情况下,所做出的出卖房屋的行为,违反法律规定,也侵害了优先购买人的权利。因此,是不合法的法律行为。所以,他不能引起物权变动的法律效果。因此,出租人或共有人与第三人签订的买卖合同是无效合同,由此合同形成的房屋所有权的转移也是无效的。法院在审理时首先应确认优先购买权主的存在,然后应视物权的变动恢复到诉前的状态。有人要说若第三人善意取得了该物权,并且也依法登记公示了,物权应该转移了吧?但笔者认为,我国物权法律理论不认同物权变动的无因性,认为物权的变动是由债权合意+公示形成的,债权合意是基础,公示是物权变动的生效要件,若出卖人无视优先购买权的先买权,而违反行为其余第三人转移物权的债权合意也是违反无效的,这导致了物权变动的基础崩溃,从而使物权公示的结果成为无本之木,无基之塔,则当然物权变动是无效的。理解了优先购买权的上述法律内容和对物权的影响,则优先购买权的相关案件的处理就会有章可循。

    优先购买权只是一个抽象的法律概念,其法律特征要件、效力和法律关系的具体内容,法律均未明确规定,当事人行使权利和法院予以司法保护都要就个案对之具体化,具体到一项项紧密联系个别的时间、地点、人和事的权利义务关系,也即对每个案件的不同情况要作出具体分析,具体对待。不能简单地确认其有优先购买权,或判决其有优先购买权,而应有具体可操作的可执行的判决内容,否则保护该项权利只会成为一名空话。

    总之,随着《物权法》的颁布实施,房屋优先购买权纠纷的案件会越来越多,依法保护当事人的优先购买权,稳定现实生活中的物权转移,对于物尽其用,更好发挥物的利用效率有重大的现实意义和法律意义。

参考文献:

1、董安生著《民事法行为》;

2、马特著《物权变动》;

3、胡康生主编《中华人民共和国物权法释义》;

4、温世杨、廖焕国著《物权法通论》;

5、符启林主编《房地产合同案例评析》;

6、全亮著《房屋优先购买权法律适用的几个问题》;

7、杨军著《对共有人优先购买权问题的探索》;

8、姜弘法著《论优先购买权的保护》。

责任编辑:李灿鑫    


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